ANALISA NIR/ZNT

Analisa Data Penentuan NIR

1. Data-data yang dianalisis untuk memperoleh Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut :
o Data relatif baru
o Data Transaksi atau penawaran yang wajar
o Lokasi yang relatif berdekatan
o Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama
o Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang relatif sama
2. Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR
Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, nilai tanah yang telah dianalisa pada Formulir 2 (Lampiran 30) disesuaikan dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Untuk ZNT yang memiliki data transaksi lebih dari satu penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data transaksi tersebut dengan menggunakan formulir 3 (Lampiran 30).
b. Untuk ZNT yang hanya memiliki satu data transaksi NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan formulir 3 setelah dilakukan proses penyesuaian seperlunya.
c. Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yaang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, jenis penggunaan tanah dan keluasan persil sebagaimana pada formulir 4 (Lampiran 30).

Pembuatan Peta ZNT Akhir

1). Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran bidang milik dalam satu kelurahan/desa.
2). Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik dan tidak boleh memotong bidang milik.
3). Cantumkan NIR ( nilai tanah hasil analisis dari Formulir 3 atau 4 bukan nilai tanah hasil klasifikasi NJOP) dan kode ZNT pada peta kerja.
4). Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap garis batas ZNT.
Contoh Analisis Data (Hal. 29-32)
2. Penyusunan DBKB
(dibahas di bab DBKB)
3. Penilaian dengan Bantuan Komputer (CAV)
a. data yang Diperlukan CAV
untuk terlaksananya program ini harus tersedia data sebagai berikut :
(i) ZNT untuk penilaian tanah
Data ZNT yang telah siap secara otomatis akan diprgunakan dalam proses CAV.
(ii) DBKB objek pajak standar untuk penilaian bangunan
Data DBKB objek pajak standar yang telah siap secara otomatis akan dipergunakan dalam proses CAV.
(iii) SPOP dan LSPOP untuk pendataan objek pajak
Data luas tanah dan detail bangunan harus dikumpulkan di lapangan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP. Semua data objek harus dimasukkan ke dalam komputer. Setelah itu, data masukan tersebut akan diproses dalam CAV secara otomatis.
b. Validasi Data
Data SPOP •dan LSPOP akan divalidasi sebagai berikut :
(i) Data Tanah dan Bangunan
1) Kode ZNT harus ada di tabel ZNT. Bila tidak ditemui dalam tabel, maka SPOP akan ditolak.
2) Status wajib pajak = 1, 2, 3;4 atau 5.
3) Pekerjaan wajib pajak = 1, 2, 3, 4 atau 5. •
4) Dalarn hal “bangunan tanpa tanah” perlu dicek luas tanah = 0 dan kode ZNT tidak perlu diisi.
5) Jenis tanah = = 1, 2, 3 atau 4.
6) Jumlah bangunan > 0.
7) Bangunan ke > 1.
Bangunan ke tidak boleh > dari pada jundah bangunan.
Data Baru lengkap, bila jumlah LSPOP sama dengan jumlah bangunan.
8) Jenis penggunaan bangunan =1 sampai dengan 16.
9) Luas bangunan > 0, kecuali tangki minyak (JPB = 15)
10) Jumlah lantai bangunan > 1, kecuali tangki minyak (JPB = 15)
11) Tahun dibangun < tahun perekaman
12) Tahun renovasi > tahun dibangun atau, tahun renovasi < tahun perekaman.
13) Daya listrik > 0.
14) Kondisi pada umumnya = 1, 2, 3 atau 4.
15) Konstruksi = 1, 2, 3 atau 4.
16) Atap = 1, 2, 3, 4 atau 5
17) Dinding = 1, 2, 3, 4 atau 5.
18) Lantai = 1, 2, 3, 4 atau 5.
19) Langit-langit = 1, 2 atau 3.
20) Untuk bangunan yang dilengkapi dengan fasilitas seperti kolam renang, lapangan tenis, alat pemadam kebakaran, lift, AC, validasinya dilanjutkan dengan fasilitas.
21) Untuk bangunan-bangunan bertingkat dan mempunyai kelas¬kelas/bintang tertentu seperti gedung perkantoran bertingkat tinggi, pusat-pusat perbelanjaan, hotel resort/non resort, apartemen, validasi dilakukan sesuai dengan kelas dan jumlah lantainya.
22) Untuk bangunan perindustrian seperti pabrik, gudang, dan sejenisnya, validasinya dapat ditambahkan sebagai berikut :
Tinggi kolom > 0
Lebar bentang > 0
Daya dukung lantai > 0
Keliling dinding > 0
Luas mezzanine > 0
23) Untuk tangki, validasinya sesuai dengan letak dan kapasitas tangki yang bersangkutan.
(ii) Fasilitas
1) Kolam Renang
Diisi : 1 = diplester
2 = dengan pelapis
2) Lapangan tenis (6x) = kosong atau numeric

3) Alat pemadain kebakaran : hydrant, springkler, fire alarm diisi 1 = ada, atau 2 = tidak ada.
4) Panjang pagar
Bila panjangnya > 0, bahan harus 1 = baja/besi, atau 2 = bata/batako.
5) Fasilitas AC sentral : 1 ada, atau 2 = tidak ada.
6) Jumlah AC split = kosong atau numeric.
7) Jumlah AC window = kosong atau numeric.
8) Jumlah saluran pesawat PABX = kosong atau numeric.
9) Kedalaman sumur pantek = kosong atau numeric. JPB 1, 14, 15 = 0 (tidak diisi)
10) Jumlah lift (3x) = kosong atau numeric.
11) Jumlah tangga berjalan (2x) = kosong atau numeric.
12) Perkerasan halaman (4x) = kosong atau numeric, luas perkerasan < = luas tanah.
c. Tata Cam Perhitungan
Proses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT, DBKB objek pajak standar dan data objek pajak sudah dimasukkan ke dalam komputer.
(i) Perhitungan Nilai Tanah
NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana tercantum dalam SPOP. Untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi, NIR dicari dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT, kemudian dikalikan dengan luas bumi.
Contoh Penilaian Objek Bumi • .
Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) = Rp. 100.000,-. Bila luas tanah = 200 m2 maka NJOP bumi = 200 m2 x Rp. 100.00 = Rp. 20.000.000,-
(ii) Perhitungan Nilai Bangunan
Dalam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut masing-masing karekter objek tersebut. NJOP bangunan berdasarkan :
1) kelas/bintang/ tipe
2) komponen bangunan utama
3) komponen material
4) komponen fasilitas/ m2
5) komponen fasilitas yang perlu disusutkan
6) penyusutan
7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan
8) kapasitas dan letak (khusus tangki)
Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efektif, keluasan dan kondisi bangunan. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai beriku t :
Umur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Dibangun
Bila tahun direnovasi terisi, maka :
Urnur Efektif = Tahun Pajak – Tahun Direnovasi
Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunan-bangunan eksklusif lainnya seperti gedung perkantoran, hotel, apartemen dan lain- lain, penentuan umur efektifnya sebagai berikut :
Tahun Pajak – Tahun Dibangun + (2 Tahun Pajak – 2 Tahun Direnovasi)
3

Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) < 10 dan Tahun Direnovasi adalah 0 atau kosong, maka UMUR EFEKTIF = Tahun Pajak tahun dibangun.
Bila (Tahun Pajak – Tahun Dibangun) > 10 dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong atau (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) > 10, maka perlu dianggap tahun direnovasi=tahun pajak – 10, dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang disebut diatas. Dalam hal itu faktor (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi) adalah 10.
Contoh
Tahun pajak adalah tahun 1993.
Untuk Penghitungan Nilai Jual Objek Pajak bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir lampiran 28.
(iii) Penyusutan Bangunan
Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan. Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusutan fisik bangunan. Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan/ pengganti baru bangunan per meter persegi, umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya, dan dituangkan dalam satu daftar penyusutan (Lampiran 29).
PENILAIAN TANAH (LAND EVALUATION)