PROSES PENILAIAN INDIVIDUAL OBYEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
Penilaian individual adalah suatu sistem penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek yang dimaksud. Teknik penilaian individual diterapkan untuk jenis objek pajak dengan konstruksi khusus atau objek pajak yang sudah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai sebenarnya, hal ini dikarenakan keterbatasan program aplikasi.
Beberapa permasalahan dalam tata cara penilaian individual atas objek Pajak PBB yang perlu disesuaikan dan disempurnakan antara lain :
1. Pada umumnya proses penilaian kurang didukung oleh kualitas dan kuantitas Basis Data dan Informasi Pasar Properti yang valid, akurat dan dapat dipertanggungjawabkan.
2. Basis Data dan Informasi Pasar Properti belum dikelola secara sistematik, periodik, konsisten dan komprehensif.
3. Pendekatan penilaian yang selama ini digunakan kurang memperhatikan prinsip penilaian properti sebagai satu kesatuan investasi, sehingga hasil penilaiannya kurang akurat dan kurang mencerminkan nilai pasar properti, meskipun dalam pasal 1 ayat 3 Undang-undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang No. 12 Tahun 1994 telah mendefinisikan bahwa “Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, nilai jual objek pajak pengganti”. Definisi NJOP di atas mempertegas bahwa pengertian NJOP merupakan satu kesatuan investasi. Oleh karena itu, konsekuensi proses penilaian objek pajaknya perlu mempertimbangkan prinsip penilaian tersebut, yaitu tidak memisah-misahkan antara Nilai Bumi dan Nilai Bangunan. Pengalokasian NJOP Bumi dan NJOP Bangunan dilakukan untuk tujuan penerbitan SPPT.
Penerapan Pendekatan Biaya (Pendekatan atau Metode Nilai Perolehan Baru) secara umum dilakukan dengan melakukan penilaian secara rinci atas objek yang akan dinilai, yakni tanah dan bangunan dengan tetap memperhatikan prinsip penilaian properti sebagai satu kesatuan investasi. Kesatuan investasi yang dimaksud disini adalah bahwa nilai yang dihasilkan dari masing-masing komponen objek penilaian (tanah dan bangunan) harus dijumlahkan menjadi suatu nilai yang mencerminkan nilai pasar properti secara utuh.
Implementasi Pendekatan Biaya (Pendekatan atau Metode Nilai Perolehan Baru) untuk penentuan NJOP dilakukan dengan cara : NJOP Bumi diperoleh dengan cara melakukan analisis NIR (Nilai Indikasi Rata-rata), sedangkan NJOP Bangunan diperoleh dengan penerapan aplikasi CAV (Computer Assisted Valuation) / DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan). Namun dalam implementasinya, penentuan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan dilakukan secara terpisah tanpa memperhatikan apakah penjumlahan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan tersebut telah mencerminkan nilai pasar properti secara utuh.
Pendekatan Biaya (Pendekatan atau Metode Nilai Perolehan Baru) pada umumnya hanya mencerminkan biaya perolehannya dan kurang mencerminkan profitabilitas investasi, sehingga untuk penilaian objek pajak PBB yang menghasilkan pendapatan, hasil penilaiannya kurang mencerminkan nilai pasar. Pada umumnya pendapatan atas objek pajak PBB berupa pendapatan sewa, kecuali sektor perkebunanan, perhutanan dan pertambangan sebagai natural resources yang menghasilkan pendapatan berupa penjualan hasil alam.
Pada prinsipnya, proses Penilaian Individual Objek Pajak PBB melalui 2 tahapan. Tahap pertama merupakan tahap Penentuan Nilai Pasar Properti; tahap ke dua,adalah Penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB. Tujuan yang akan dicapai dari tahap pertama ini adalah untuk menentukan nilai pasar properti. Pengertian properti yang dimaksud adalah properti dalam pandangan sebagai satu kesatuan investasi, yang dapat mencakupi objek PBB saja maupun properti sebagai objek PBB dan sekaligus bukan objek PBB.
Sedangkan tahap ke dua merupakan Tahap Penentuan Nilai Jual Objek Pajak yang mana bertujuan untuk memenuhi kepentingan perpajakan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 12 tahun 1985 tentang PBB jo UU No. 12 tahun 1994 tentang PBB, yang terdiri dari NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.
Tahap pertama:
Proses Penilaian Individual Objek PBB dimulai dengan tahapan penentuan Nilai Pasar Properti, dalam tahap ini, urutan kegiatan yang dilakukan meliputi :
1. Tahap identifikasi,
2. Tahap survei pendahuluan,
3. Tahap pengumpulan dan evaluasi data,
4. Tahap analisis pasar properti,
5. Tahap analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use),
6. Tahap rekonsiliasi nilai dan
7. Tahap penentuan kesimpulan nilai properti.
Secara detail akan dijelaskan tahap demi tahap sebagai berikut :
Tahap identifikasi adalah tahap untuk mengetahui secara detail properti yang akan dilakukan penilaian, meliputi :
Identifikasi Properti, pekerjaan ini meliputi kegiatan untuk mengenal dan mengetahui segala sesuatu yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai, properti pembanding dan pasar properti. Termasuk Real Properti/Real Estat dan Personal Properti. Real estat, didefinisikan sebagai tanah dan bangunan atau buatan manusia lainnya yang melekat pada tanah. Real Properti, merujuk segala kepentingan dan manfaaf serta hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan tanah beserta pengolahan dan pembangunannya yang tercakup dalam kepemilikan fisik atas real estat. Jadi real properti adalah semua hak, kepentingan dan keuntungan yang berhubungan dengan kepemilikan atas real estat. Sedangkan yang dimaksud denganPersonal Properti merupakan item yang tidak secara permanen melekat pada real estat dan biasanya dikenali dari kemampuannya untuk dipindahkan.
Penentuan Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat nilai, penilaian atau perhitungan manfaat ekonomi akan dinyatakan. Tanggal penilaian ini sangat penting untuk menerangkan kapan dasar penilaian itu diambil.
Penentuan Tujuan Penilaian dan Jenis Nilai yang dikehendakiapakah untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasan tanah, go-public, lelang, untuk penetapan pajak, asuransi, penggabungan usaha dan sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan penilaian.
Sedangkan Jenis Nilai yang dikehendaki bergantung pada tujuan penilaiannya. Misalnya dalam penilaian untuk tujuan jual beli, produk akhir jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai pasar wajar (fair market value), untuk tujuan asuransi, nilai yang dikehendaki adalah nilai asuransi, untuk lelang (auction), jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai jual paksa (forced sale value), dan sebagainya.
Asumsi dan kondisi pembatas, dibuat untuk mengetahui batasan dan tanggung jawab seorang penilai. Syarat pembatas juga dipakai untuk membatasi penggunaan laboran penilaian oleh pihak lain yang tidak berkepentingan.
0 komentar:
Posting Komentar